עדכון בדבר אישור המועצה הארצית לבית שלישי בנחלה במושבי עובדים בישראל!

החלטה 1399 תאפשר לאחר קבלת חוזה חכירה מרשות מקרקעי ישראל לבנות בנחלה מספר יחידות דיור  ופיצול חלקת המגורים. כמות היחידות לבניה  מוגבל כיום ע"י רמ"י ב 2 יחידות של 160 מ"ר כ"א ויחידה צמודה של 55 מ"ר לשם הנוחות נכנם כאן כ-2.5 בתים וכן הכמות מוגבלת בכמות המכסימלית המותרת לישוב על פי לוח 2 בתמ"א 35 כך שלרוב הפיצול המקסימלי יהיה של מגרש אחד למימוש לנחלה.

לאחרונה קיבלה המועצה הארצית לתכנון ולבניה את המלצת הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע)לתיקון תמ"א 35 בכך שבמושבים תתאפשר יחידת דיור שלישית דהיינו ניתן יהיה אפשרי לבנות בחלקת המגורים בנחלות 3.5 בתים !!!

וכל זאת בתנאים הבאים:

א. יוגש תכנון לכל שטח חלקה א'.דהיינו תב"ע נחלתית מקומית

ב. לא תידרש תכנית כוללת לישוב אלא אם קבע מוסד תכנון אחרת.

ג. על תוספת יחידות דיור אלו לא תחולנה הוראות הצפיפות המופיעות בתמ"א 35.

ד. יחידות דיור אלו לא יספרו במניין יחידות הדיור המצוין בלוח 2 בתמ"א 35, אולם במחוזות מרכז, חיפה וירושלים תותר תוספת יחידת דיור שלישית בכל הנחלות במושבים והיא תגרע מיתרת יחידות הדיור על פי לוח 2 של כל אחד מהישובים.

עד היום לא ניתן היה לפצל יחידה שלישית בנחלות, יותר מכך לרוב גם חלוקת מגרש שני בנחלה ניתקל בקשיים רבים (מגרש אחד עם בית בגודל שלא יפחת מ 160 מ"ר מחויב תמיד להישאר צמוד לנחלה). הסיבות לקשיים בפיצול מגרש שני היו בעיקר העדר ת.ב.ע כללית המאפשרת זאת , או לוח 2 בתמ"א 35 שהגביל את כמות היחידות של הישוב. בהתאם לכך היו גם פסיקות בתי המשפט לבקשות ספציפיות לפיצול מגרשים בטענה שאם יתנו לנחלה אחת לפצל זה יקפח את הנחלות האחרונות שלא יעמדו בתמ"א 35 בית המשפט לא הסכים ל "כל הקודם זוכה" ושהאחרונים יקופחו.

עם האישור יוכלו בעלי הנחלות במושבים להוסיף יחידת דיור שלישית לנחלה מעבר ל 2 המאושרות ועוד לחתי יחידה (צמוד הדופן) היום, זאת מבלי לחייב הכנת תכנית כוללת חדשה לישוב כולו אלא ניתן יהיה להכין ת.ב.ע נקודתית לנחלה עצמה בלבד. יחידה זו לא תיספר במניין היחידות המותר על פי לוח 2 בתמ"א 35, למעט במחוזות מרכז, חיפה וירושלים שאלו אזורי ביקוש ושם היחידות הנוספות יגרעו מהמניין המותר על פי לוח 2.

לביצוע הפיצול יש להסדיר מספר נושאים

א.      הסדרת כל התנאים של החלטה 1399 של מועצת מקרקעי ישראל ובכלל זה כל החריגים שנבנו ללא אישור, הכנת ת.ב.ע נקודתית כאמור לעיל, חוזה חכירה ורישום חלקה א' בטבו או הזמנה להכנת תצ"ר (ניתן לביצוע כבר היום).

ב.      תשלום של דמי חכירה מהוונים בגובה של 3.75% לפי החלטה 1399 של מועצת מקרקעי ישראל (לאחר תחילת יישום החלטה 1399).

לאחר היישום יחולו כל התשלומים החלים על מימוש קרקעות במושבים כמו היטלי השבחה, תשלומי פיצול לרמ"י וכד'.

מספר דגשים :

ההחלטה הינה של רשות התיכנון ולא של רמ"י, ברוב ההסכמים עם רמ"י עד עכשיו ניתן היה לבנות 2 יח"ד + יחידת צמודת דופן בגודל של עד 55 מ"ר, ההחלטה לא משנה את החלטות רמ"י אלא מאפשרות לשנות ת.ב.ע ל 3 יח"ד ואז לפנות לרמ"י בבקשה לאשר את היחידה השלישית הנפרדת, ניראה שרמ"י תאשר תמורת תשלום לבנות את היחידה השלישית במקום היחידה צמודת הדופן. כמו כן אין קשר בין ההגבלה של רמ"י ל 375 מ"ר להחלטה זו, במידה ונעביר ת.ב.ע ונבקש מרמ"י לבנות יותר מ 375 מ"ר, נשלם לרמ"י עבור קניית הזכויות הנוספות. כלומר אנו ב 2 מסלולים שצריכים להיות מאושרים המסלול התכנוני והמסלול הקנייני.

ההחלטה הינה על בניית בית נוסף. בישובים שאינם במרכז הארץ חיפה או ירושלים בית נוסף זה לא יספר במניין הבתים המותרים בתמ"א 35 כך שלא משנה אם יש בתמ"א אפשרות לבתים נוספים או לא.

את הבית הנוסף ניתן יהיה לפצל לפי החלטה 1399 בעת שתיושם. אך כאמור על הזכויות הנוספות מעבר ל 375 מ"ר סביר שרמ"י ידרשו תשלום יחד עם זאת התשלום של 33% עבור דמי הרכישה יהיה לפי שווי של הת.ב.ע החדשה ולמלוא הפוטנציאל ויהיה תקף לכל שלושת היחידות.

יוסי פרייברון שמאי מקרקעין                                              יניב דבוש, עו"ד

** אין הרשום כאן כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מטעם עורכי דין .