מהם המסים החלים על מקרקעין בישראל- בזיקה לנחלות במושבים

מהם המסים החלים על מקרקעין בישראל- בזיקה לנחלות במושבים .

בביצוע עסקאות במקרקעין של רכישת נחלות במושבי עובדים או במכירתם ובמהלך החזקתם, מוטלים מסים, היטלים ודמים רבים ושונים המשולמים לרשויות המס, לרשות מקרקעי ישראל ולוועדות המקומיות, ננסה להסביר מהם התשלומים, מה מהותם ועל מי הם מוטלים.
בקנית נחלה ישלם הקונה מס רכישה. גובה מס הרכישה מחושב על פי קריטריונים רבים ומשתנה מאדם לאדם. מספר דוגמאות – במידה והבית בנחלה הוא ביתו היחיד, או שהקונה ימכור את ביתו היחיד (הקודם) בתוך 24 חודש מיום רכישת הנחלה (יש הצעת חוק לקצר את הזמן) ישלם הרוכש מס רכישה על הבית שבחלקת המגורים כרכישת דירת מגורים, על הבית הראשון בנחלה ישלם כדירת מגורים יחידה (פטור ממס עד שווי בית של 1.56 מ' ₪ ומעבר לכך שיעור המס עולה ל 3.50% עד 1.86 מ' ₪ ו 5% עד 4.8 מ' ₪ וכו') ועל יתרת הבנוי משלם הרוכש כדירה להשקעה בשיעור של 8% ו 10% לפי השווי. על יתרת הנחלה ("שווי נקי") ישלם הרוכש סך של 0.5% עד לשווי של 348,00 ₪ ומעל לזה 5%. במידה והנחלה לא ביתו היחיד של הרוכש ויש לו עוד לפחות דירה אחת שאינו מתכוון למכרה בתוך 24 חודש, הוא ישלם על כל הבתים כדירה להשקעה ועל היתרה כחישוב שלעיל על "שווי נקי". הסכומים שלעיל משתנים בהתאם לחוק, למועד העסקה ולרוכש, חובה לבדוק לפני בצוע העסקה.
במכירת נחלה ישלם המוכר מס שבח מקרקעין בשעורים הרשומים להל"ן. מס השבח חל על השבח שנוצר למוכר מיום רכישת הנחלה ועד יום מכירתה. כמו כן ישלם המוכר דמי הסכמה לרמ"י המשולמים לפי כללי רמ"י כ 33% מההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה וההשקעות שהושקעו בנחלה. חלף דמי ההסכמה יכול המוכר לשלם דמי היוון עבור חלקת המגורים ועל יתרת הנחלה לשלם דמי הסכמה. נהוג שבמידה ודמי ההיוון גבוהים מדמי ההסכמה משתתף הרוכש בהפרש כיוון שיש לו אינטרס לקבל חוזה חכירה מהוון על חלקת המגורים.
עלי לציין שאנו נמצאים בתקופת מעבר וכל הסכומים והאחוזים משתנים לפי תאריך העסקה, גובה העסקה, שווי שנקבע ע"י שלטונות המס ולמוכר עצמו כך שחובה לבדוק את התשלומים לפני בצוע כל עסקה.
להלן הסבר על המסים והתשלומים השונים החלים על מקרקעין :
מס שבח מקרקעין – הינו מס המוטל על מוכר מקרקעין. מס השבח הינו מס המוטל על השבח (הרווח) במכירת זכות במקרקעין. השבח נקבע לפי חישוב בכמה עלה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה (העלויות) ולאחר קיזוז הפחת שנידרש בעבר או יכול היה להידרש, תוך התחשבות בעליית המדד.
שיעור המס היום הינו כמו מס רווחי הון בגובה של 25% מהשבח, אך בעבר שיעורו השתנה כך למשל עד 2001 היה שיעורו 48%. בנכסים שניקנו בתקופה ששיעור המס היה שונה משיעורו היום יחושב המס באופן יחסי לפי תקופות ההחזקה והמס כלומר, לינארי בהתאמה לתקופה שבה החזיק הבעלים בקרקע.
למס שבח יש מספר פטורים שחלקם פטורים מלאים וחלקם מהווים דחיית המס, כך בהעברת מקרקעין מאדם לקרובו – כפי שמוגדר בחוק – ללא תמורה יחול פטור מהמס, פטור זה מהווה דחיה בלבד כי מקבל המקרקעין בעת מכירתם ישלם את המס הכולל מיום רכישתם ע"י מי שהעביר לו. בהפקעת מקרקעין עם תמורה תינתן הנחה של 50% על המס, המחוקק הלך לקראת המחזיק שהפקיעו לו חלק מהקרקע. ישנן הנחות שנקבעו לפי תאריך הרכישה כך למשל מי שקנה מגרש בשנת 2002 ובנה עליו תוך 5 שנים יקבל הנחה של 20% – באותה תקופה רצו לעודד בניה. הפטור הידוע הינו פטור לדירת מגורים מזכה, מי שבבעלותו דירת יחיד ומכר אותה מקבל פטור עד תיקרה העומדת היום על כ 1.5 מ' ₪.במכירת נחלה יפוצל החישוב למכירה של דירת המגורים ולכל השאר.
מס רכישה – מס זה מוטל לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין והוא חל על רוכש מקרקעין. שעורי מס רכישה שונים ונקבעו בהתאם לנכס שרוכשים, כך למשל בדירת מגורים מזכה קיים פטור עד שווי דירה של 1,568,000 ₪ ושעור המס עולה ל 3.5% ול 5% ועד ל 10% על השולי ככל שהשווי גדל. בדירת מגורים אחרת (שאינה יחידה) ישולם מס רכישה של 8% לשווי שעד 4.8 מ' ₪ ו 10% לשווי מעל 4.8 מ' ₪ עד לאחרונה התשלום היה של 5% בשווי שעד 1.16 מ' ₪ ועלה ל 6%, 7%, 8% ו 10% בהתאם לשווי העולה של הדירה. סכומי השווי ושיעור המס משתנים מעת לעת .
בעסקאות שאינן דירת מגורים ולא נחלה יחול מס רכישה בגובה של 6% על כל העסקה.
ברכישת נחלה יחול מס רכישה רגיל על דירת המגורים שבנחלה בהתאם לשיעורים החלים על דירות מגורים ובהתאם לרוכש באם זו דירתו היחידה או שיש לו דירה אחרת (שלא מוכר אותה בתוך התקופה הקבועה בחוק) כלומר אם זו דירת מגורים מזכה הוא יקבל פטור עד התקרה (משווי החלק בנחלה ומשווי העסקה המתייחס לדירת המגורים) ואם זו דירה שניה ישלם לפי הטבלה של דירות להשקעה. מס הרכישה על יתרת הנחלה, מה שמוגדר בחוק "שווי נקי" ישולם מס בגובה 0.5% על השווי שעד 347,700 ₪ ומעל לזה מס בגובה 5%.
בקבוצת רכישה משלמים מס על השווי של הנכס כבנוי בעת רכישת הקרקע וכן תשלום מע"מ.
גם במס רכישה יש הקלות במקרים מסוימים ולעיתים שיעור המס יכול להגיע ל 0.5% בלבד.

מע"מ – מס ערך מוסף חל במכירת מקרקעין שמוכר מי שעוסק בכך , ברוב העסקאות שמוכר אדם פרטי לאדם פרטי אחר, לא יחול מע"מ אך קורה לעיתים ששלטונות המס מגדירים עסקה כעסקת אקראי במקרה ונראה להם שהמוכר ביצע מספר עסקאות והופך לעוסק בכך, במקרה זה יחייבו שלטונות המס גם במע"מ.
מס הכנסה – מס זה יחול על עוסק במקרקעין כגון קבלן וכן על הכנסות ממקרקעין של כל אדם.
כל אדם או גוף שיש לו הכנסה שוטפת ממקרקעין חייב במס הכנסה על ההכנסה בשיעור המס השולי החל עליו. יש פטור מהכנסה הנובעת מהשכרת דירת מגורים לצורך מגורים, גובה הפטור הינו עד כ 5,000 ₪ בחודש. לפטור זה יש מספר תנאים שצריך לעמוד בהם כמו למשל שהדירה משמשת למגורים. מעל לפטור ישלם הנישום מס בשיעור השולי הרגיל שלו. יכול גם משכיר דירות מגורים לשלם מס קבוע של 10% מכלל ההכנסות שלו מהשכרת הדירות, התשלום יהיה מהשקל הראשון ללא קיזוז הוצאות וללא ניצול הפטור.
הכנסות אחרות ממקרקעין כגון השכרת קרקע או השכרת מחסן או הכנסות מצימרים בפל"ח בנחלה יחויבו במס הכנסה רגיל.
היטל השבחה – ההיטל חל על השבחת מקרקעין עקב תכנית או שימוש חורג או הקלה. המס הוא בגובה 50% מההשבחה שחלה על הקרקע מהסיבות שלעיל. המס ישולם בעת מכירת המקרקעין או בעת בקשה להיתר בניה המנצל את ההשבחה. גובה ההיטל יקבע ע"י שמאי הועדה, על שמאות זו ניתן להגיש שמאות אחרת ע"י שמאי מטעמו של המבקש, במקרה כזה ימונה שמאי מכריע שיחליט על גובה ההשבחה שנוצרה.
תשלומים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) למחזיק קרקעות רמ"י
דמי חכירה – אלו תשלומים שעלנו לשלם לרמ"י עבור השימוש שאנו עושים בקרקעות שבניהול רמ"י (קרקעות המדינה וקרקעות קק"ל), הרשות גובה עבור החכרת הקרקע דמי חכירה שנתיים (דח"ש) לפי אחוז מסוים משווי הקרקע. במידה והחוכר מבקש חוזה חכירה על הקרקע, (חוזה חכירה ניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין, לעומת מי שמחזיק בקרקע כבר רשות) עליו לשלם דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) בגובה של 91% משווי הקרקע (על תשלום זה יש הנחות אזור) והוא יקבל חוזה חכירה מהוון, חוזה זה ירשם בטבו ונותן לחוכר פטור מתשלום דמי הסכמה או דמי היתר בהתאם לנסיבות.
דמי הסכמה – במידה ולחוכר אין חוזה חכירה מהוון מלא בגובה של 91%, בעת מכירת המקרקעין עליו לשלם לרמ"י דמי הסכמה תמורת הסכמת הרשות למכירת הזכות על ההחזקה במקרקעין. דמי ההסכמה מחושבים לפי 33% מה "רווח" שנוצר למחזיק מיום רכישת המקרקעין ועד מכירתן, לחישוב הרווח יש כללים כפי שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל. בעת מכירת נחלה ישלמו על בית המגורים לפי הכללים החלים על בית ועל היתרה ישלמו דמי הסכמה.
דמי היתר – חלים על מבקש היתר בניה על בניית מבנה בגודל שמעבר לאחוזי הבניה שהיו בעת עריכת ההסכם עם הרשות וחלים במקרים מסוימים בעת שנוי יעוד, פיצול מגרשים.
דמי רכישה – על פי החלטה 1399 של מועצת מקרקעי ישראל שטרם יושמה יוכל בעל נחלה (לאחר יישום ההחלטה ועמידה בתנאי ההחלטה) לשלם דמי רכישה עבור חלקת המגורים שבנחלה. תמורת תשלום של 33% משווי הקרקע יקבל בעל הנחלה חוזה חכירה מהוון על כל חלקת המגורים למלוא קיבולת הבניה הקיימים והעתידים על הקרקע ובעתיד גם העברת זכות מלאה בחלקת המגורים.
הסכומים ושיעורי התשלום ניתנו כאינדיקציה בלבד ויש לבדוק אותם לפני בצוע עסקה.

אין הרשום כאן כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מטעם עורכי דין .
יוסי פרייברון – שמאי מקרקעין יניב דבוש – עו"ד