היכולת הממשית לתכנון בית שלישי בנחלה

החלטה 1464 נועדה לעגן את זכויות החוכרים בחלקת המגורים בנחלה. בין תנאי הסף
להצטרפות להסדר הינו הסדרת כל השימושים בנחלה. בין היתר מאפשרת ההחלטה פיצול
מגרשים מחלקת המגורים , פיצול זה יתאפשר רק אם קיימת תב"ע )תכנית בניין עיר(
המאפשרת זאת.

נכון להיום על פי החלטות רמ"י )רשות מקרקעי ישראל( ניתן לבנות 3 יחידות דיור ב 2
מבנים, חלוקת הבניה הינה בית ראשון בשטח 160 מ"ר לבעל הנחלה, בית נוסף בשטח של
160 מ"ר לדור ההמשך ובית צמוד דופן לאחד הבתים בשטח של 55 מ"ר לדור המייסדים –
בתנאי שהוא חי בנחלה, בניה זו הותרה ללא עלות נוספת לרמ"י מעבר לבניית ה 375 מ"ר
הנ"ל תידרש רשות מקרקעי ישראל תשלום דמי היתר בגובה של %31 משווי הזכויות
הנוספות.

על פי החלטת המועצה הארצית לתו"ב ניתן היום לבנות בית שלישי נפרד בנחלה וזאת
באזורים מסוימים גם מעבר ללוח 2 של תמ"א 35 ,אולם בניית הבית השלישי מותנת בתב"ע
מתאימה.

עד לאחרונה בעת הכנת תב"ע דרשה הועדה המחוזית לתכנון ולבניה שהתב"ע תהיה תכנית
של כל הישוב ואפילו של קבוצת ישובים קרובים – אשכול ישובים שאמורים להסכים לתב"ע
אחידה שתחול עליהם, וכן הדרישה הייתה להסדרת כל הבנייה הבלתי חוקית בכל היישובים
שיהיו תחת התב"ע, תהליך ארוך שלרוב יש לו מתנגדים ומכשולים רבים בקרב החברים
בישוב, דבר שגרם לעיכובים בכניסה להחלטה 1464 .חוכרים רבים או ברי רשות לא נכנסו
להחלטה מתוך חשש שלא תהיה תב"ע לישוב המאפשרת פיצולים.

לאחרונה אישרה הועדה המחוזית שתקבל גם בקשות לתב"ע פרטנית, נקודתית לנחלות,
החלטה שתזרז את האפשרות ליישום החלטה 1464 כך יוכל כל בעל נחלה להגיש תב"ע
פרטנית, להסדיר או להרוס את הבניה הבלתי חוקית אצלו בלבד ובכך לזרז משמעותית את
היכולת שלו לבנות בית שלישי נפרד בנחלה .

מה ההבדל בין תכנית בניין עיר מושבית לבין תב"ע פרטנית? תהליכי האישור דומים אך
בפועל יש הבדל ביניהם, כיוון שתב"ע מושבית חלה על כל הנחלות במושב מטבע הדברים
הכנת תב"ע כזאת לוקחת זמן רב וגורמת לחיכוכים רבים בין אינטרסים שונים של בעלי
הנחלות בישוב ומשכך כל מתיישב מושך ומנסה לשנות את התכנית שתתאים לצרכיו ולכן יש
התנגדויות רבות מקרב אנשי הישוב. כיוון שתב"ע מושבית הינה גורפת, התב"ע המושבית
תבחן בעין יותר קפדנית ויותר דרישות מצד אנשי הוועדה המחוזית האחראית על אישור
התכנית ולכן התהליך ארוך הרבה יותר מתב"ע פרטנית. תב"ע פרטנית זקוקה אומנם
לאישור ועד המושב וכן תופקד גם היא להתנגדויות בוועדה המחוזית אך לרוב ההתנגדויות
אם יהיו, יהיו של השכנים לנחלה שאיתם ניתן להגיע להסכמות כי גם הם ירצו בעתיד
להעביר תכנית.

על פי החלטה 1464 ניתן להיכנס להחלטה כבר עם תשלום דמי כניסה של %75.3 משווי
חלקת המגורים ועם הכניסה להחלטה יקבל בעל הנחלה זכויות מסוימות כגון ביטול הרצף
הבין דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו, מימוש היקף הבניה הבסיסי למגורים
יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שיקבע בתוכנית תקפה, יותר פיצול מגרש
תמורת %33 משוויו בתנאים האמורים בהחלטה . כשיבקש בעל הנחלה לפצל מגרש הוא
יידרש להשלים את התשלום ל %33 משווי המגרש המתפצל לפי הערכה פרטנית שיעשה
שמאי המנהל למלוא הפוטנציאל של המגרש. עם התשלום יתקבל חוזה חכירה מהוון
למגרש, תשלום דמי הכניסה מאפשר גם בניית הבית צמוד הדופן בשטח של 55 מ"ר לא רק
לדור המייסדים אלא לכל קרוב אפילו לבן לא נשוי.

רבים שואלים מה ההבדל בין תשלום דמי הסכמה לתשלום דמי היוון, עד יישום החלטה
1464 בזמן מכירת הנחלה או בעת בקשה לבנייה של בית הגדול ממה שהיה מותר בעת
רכישת הנחלה, נדרש המוכר לשלם דמי הסכמה בגובה של %33 מעליית ערכן של
המקרקעין מיום הרכישה ועד ליום המכירה ומבקש ההיתר שילם דמי היתר בגובה של עד
%31 משווי הזכויות הנוספות, לרשות מקרקעי ישראל, דמי הסכמה שולמו על קרקעות רמ"י
לא מהוונות. כיום על פי החלטה 1464 בעת מכירת הנחלה ישלם המוכר דמי היוון לחלקת
המגורים ודמי הסכמה ליתרת הנחלה עם תשלום דמי היוון או דמי רכישה כפי שזה נקרא
בהחלטה יקבל בעל הנחלה חוזה חכירה מהוון שבפועל מנתק אותו מרמ"י בכל הנוגע
לחלקת המגורים )למעט לגבי פל"ח( . במידה ולחלקת המגורים יש חוזה חכירה מהוון שהוון
למלוא הפוטנציאל לא ישלם מבקש היתרי בניה דמי היתר גם אם הוא מבקש בנייה של
אחוזים גבוהים ממה שהיה מותר בעבר. זאת לעומת דמי הסכמה שמהווים מעין מס וישולמו
בכל פעם שהנחלה תימכר. כמובן שתשלום דמי רכישה וקבלת חוזה חכירה על חלקת
המגורים מעלה את ערך הנחלה לעומת דמי הסכמה שמחזיק הנחלה החזיק בה כבר רשות
ולכן לא העלה את ערכה.

אכן תשלום דמי רכישה של %33 משווי חלקת המגורים למלוא הפוטנציאל לרוב גבוה יותר
מתשלום דמי הסכמה אך יתרונו בקבלת חוזה חכירה מהוון על חלקת המגורים דבר שמעלה
את ערך הנחלה. במידה שבעל הנחלה רוצה לבנות 2 בתים בשטח כולל של 500 מ"ר ובית צמוד
דופן של 55 מ"ר, במקרה שהוא לא שילם "דמי רכישה" לרמ"י הוא יחויב בתשלום דמי היתר בגובה
של %31 על הזכויות הנוספות שמעבר ל 375 מ"ר, דבר שעל פניו נראה שפחות כדאי מתשלום דמי
רכישה וקבלת חוזה חכירה על כל חלקת המגורים או לחילופין לשלם דמי כניסה של %75.3 משווי
חלקת המגורים ולהשלים ל %33 למלא הפוטנציאל על המגרש שמפצלים או בונים עליו את הבית .
מי שחושב לבנות בית שלישי בנחלה או חושב כיצד לחלק את הנחלה בין ילדיו או אפילו חושב לבנות
2 בתים גדולים בנחלה, כדאי ומומלץ להתייעץ עם המבינים בדבר בטרם יחל בהליכים כי הדרך
הנכונה להליך חשובה מאוד – הליך לא נכון עלול לגרום לעיכובים רבים ולנזק כלכלי בלתי הפיך.