היטלי השבחה במושב אופני ודרכי החישוב

רבים במושבים שהחליטו להגדיל את ביתם, מבקשים אישור לשימוש חורג או שמוכרים את
הנחלה מקבלים להפתעתם חשבון מהוועדה המקומית לתשלום היטל השבחה.

מהו היטל ההשבחה ? ההיטל הינו מס המוטל על בעל מקרקעין עקב השבחת המקרקעין
כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר, או משימוש חורג או מהקלה שחלה על המקרקעין. ההיטל
משולם ע"י בעל המקרקעין או המחזיק בהם לדורות ומשולם במועדים שקבע החוק. ההיטל
משולם לוועדה המקומית שיעורו חצי מההשבחה שהושבחו המקרקעין.

היטל ההשבחה הוטל בשנת 1981 בתיקון לחוק התכנון והבניה שקבע שהיטל השבחה יוטל
על בעל מקרקעין, שומת ההשבחה תבוצע ע"י שמאי הוועדה ותשלח לבעלים, הבעלים יכלו
לערער על השומה ומשנת 2009 ע"פ תיקון 84 לחוק נקבע נוהל שמאי מכריע. על פי החוק
יכול הבעלים או השמאי מטעמו לבקש תוך 45 יום ממועצת שמאי המקרקעין במשרד
המשפטים מנוי שמאי מכריע . השמאי המכריע ימונה תוך 15 יום נוספים ותוך 30 יום יגיש
המבקש מסמכים הכוללים בין היתר שומה אחרת לשומת ההשבחה שקיבל, שומה זו תערך
ע"י שמאי מטעמו של המבקש. השמאי המכריע יערוך דיון עם שמאי הוועדה ועם שמאי
הבעלים ויוציא שומה מכרעת מטעמו. עלות השמאי מכריע תשולם ע"י המבקש והוועדה
בחלקים שווים, אלא אם השמאי המכריע החליט אחרת. על שומת השמאי המכריע ניתן
להגיש ערר לוועדת ערר של משרד הפנים.

בעבר התקבלה הדעה שבעלי הנחלות אינם בעלים במקרקעין אלא ברי רשות של מינהל
מקרקעי ישראל )כיום רמ"י( ולכן ההיטל הוטל על המינהל שהגיע להסדר עם הרשויות
שבמקום ההיטל האמור בחוק, המינהל שילם חלק ממחזור העסקאות שביצע בתחום
הוועדה.

בשנים האחרונות בעקבות פסקי דין של בית המשפט העליון החלו לראות במחזיקי הנחלות
כמחזיקים לדורות למרות שהינם ברי רשות וככאלו חלה עליהם חבות היטל ההשבחה.

על מה יוטל היטל ההשבחה במושב:

א. היטל ההשבחה יוטל על תכניות בניין עיר שהשביחו את הקרקע כגון : אושרה תכנית
חדשה שמאפשרת בניית חדר על הגג או בניית מרתף או מגדילה את אחוזי הבניה
המותרים בחלקת המגורים, אלו תכניות משביחות שבבוא העת יידרש בעל הנחלה
לשלם בגינן היטל השבחה.

ב. אושרה תכנית המאפשרת בניית פל"ח של 500 מ"ר בחלקת המגורים, זוהי תכנית
משביחה.

ג. פיצול מגרש מחלקת המגורים שיעשה ע"י תכנית בניין עיר יחויב בהיטל השבחה.

ד. בקשת הקלה בהיתר בנייה תחויב בהיטל השבחה גם היא.

ה. בנה בעל נחלה משרד או בית מלאכה או כל מבנה שאינו מאושר ע"י תכנית קיימת
וביקש אישור לשימוש חורג ל 5 שנים לשימוש שהוא מייעד למבנה, האישור יהיה
כרוך בהיטל השבחה.

היטל ההשבחה מחושב ליום ה 15 שלאחר פרסום התכנית המשביחה ברשומות או מיום
מתן ההיתר להקלה או לשימוש חורג ומאותו יום יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד
הבנייה – הנמוך מבניהם. מיום מועד החיוב בתשלום יהיה ההיטל גם צמוד וגם יישא ריבית
(לגבי הקלה או שימוש חורג זה למעשה מיום מתן ההיתר).

מועד תשלום ההיטל נדחה ע"י החוק למועד מימוש המקרקעין. הגדרת מימוש המקרקעין
היא או מכירת המקרקעין כלומר אם מוכרים את הנחלה נשלם את היטלי ההשבחה הרובצים
על הנחלה מיום שרכשנו את הנחלה או אם ההורים היו ממקימי הישוב, נשלם היטל השבחה
על כל תכנית משביחה משנת 1975 ,לרוב בעל הנחלה לא מודע למחויבות זו. או כאשר
הבעלים ירצה לבנות בנחלה למשל הריסת בית ישן ובניית בית חדש ויתברר שחלק מאחוזי
הבנייה שבעל הנחלה מנצל נבעו מתכנית שהשביחה ונוצרה לאחר שהוא קנה את הנחלה
הוא יחויב בתשלום ההיטל.

כאמור, מי שמחויב בתשלום ההיטל הינו מוכר נחלה, לכן מי שקנה נחלה לא יידרש לשלם
על תכניות שנוצרו לפני שהוא רכש את המקרקעין גם אם המוכר לא שילם את ההיטלים כיוון
שבעבר הוא לא נחשב כבעלים אלא רשות מקרקעי ישראל.

כיצד מחושב היטל ההשבחה : שמאי הוועדה אמור לקבוע את שווי המקרקעין )במקרה
שלנו שווי הנחלה או חלקת המגורים או הזכויות הנוספות או הפל"ח או שווי הזכות לבניית
בריכת שחיה, הכל לפי העניין( לפני קרות אירוע ההשבחה ואחרי אירוע ההשבחה, ההפרש
בניהם תהיה ההשבחה וחצי מההשבחה יהיה ההיטל. זה נשמע פשוט אם ההיטל הינו עבור
הקלה או שימוש חורג שמבוקשים במועד החישוב אך כיצד יחושב השווי נניח על תכנית
משביחה שאושרה בשנת 1987 לפני כ 30 שנה ? זה לא פשוט ובטח לא מדויק, אכן יש
שיטות של בדיקת עסקאות מהתקופה המתאימה או ספרות מקצועית אך ברור שזה לא
מדויק ולכן קורה לא אחת ששמאי מכריע מפחית מגובה ההיטל שנקבע ע"י שמאי הוועדה.

קושי נוסף בחישוב היטלי ההשבחה נובע ממיעוט עסקאות במושבים, חוסר בעסקאות
במושבים מוביל לעיתים את שמאי הוועדה להשוות עם עסקאות שנעשו בעיר הקרובה
למושב תוך ביצוע התאמות שלדעתו הינם נכונות, זה גורם נוסף לאי דיוקים ולצורך בהכרעת
שמאי מכריע שיחליט אם ההשוואה לעיר תוך התאמות שנעשו הינה נכונה.

במושבים עקב ההיסטוריה של אי חיוב בעבר, אנו נתקלים במצבים שבעלי הנחלות מחויבים
בהיטלים על תכניות שאינם אמורים להיות מחויבים בהם ולכן צריך להיות ערניים לכל חישוב
היטל השבחה שמקבל מוכר נחלה או מפצל מגרש או מבקש הקלה או שימוש חורג.

על פי החוק במקרים מסוימים קיימים פטורים מהיטל השבחה כך למשל המרחיב את ביתו
הקטן לעד 140 מ"ר יהיה פטור מההיטל ובתנאי שיגור (הוא או קרובו) בבית מעל 4 שנים.
קיים פטור לפי תמ"א 38 (חיזוק בתים מפני רעידת אדמה) קיים פטור לבניית ממ"ד עד גודל
שנקבע בחוק ועוד פטורים שצריך להיות מודע להם.

לאחרונה אנו עדים לתהליך הולך וגובר של הוצאת שמאות להיטלי השבחה וחשוב להיוועץ
בבעל מקצוע.