החלטה 1523 –עדכון להחלטה 1464- עיגון זכויות בחלקת המגורים בנחלה

רשות מקרקעי ישראל החליטה בהחלטה 1464 לאפשר לבעל הנחלה לעגן את זכויותיו בחלקת המגורים בנחלה ולהפוך מבר רשות ל "בעל בית".

לאחרונה עודכנה ההחלטה ע"י החלטה 1523 שביטלה את החלטה 1464. עיקר השינוי הינם לגבי הנחות באזורי עדיפות לאומית ועוטף עזה, הנחות לגבי נחלות ששולם בעבורן בעבר "דמי הסכמה" והנחיות לגבי שטחי מגורים הגדולים מ 2.5 דונם.

החלטה 1523 המיושמת כיום, קובעת את התנאים לחתימה על חוזה חכירה לדורות על חלקת המגורים בנחלה במקום הסכמי בר רשות הקיימים כיום.

רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לבעלי הנחלות לקבל חוזה חכירה על חלקת המגורים, שהמשמעות שלה היא שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בדבר השבת קרקע לרשות בעת שנוי יעודה, אפשרויות בנייה, פיצול מגרש ועוד.

עיגון הזכויות בחלקת המגורים  ייעשו בהתאם להוראות המפורטות בהחלטה.

תנאי הסף ליישום החלטה 1523 הינם:

תנאי סף כללי הינו חובת עיבוד הנחלה ברציפות, לאורך כל תקופת החכירה, בין אם מצטרפים להסדר ובין אם לא.

התנאים לכניסה להסדר הינם:

• הסדרת ותשלום בגין השימושים החורגים וחריגות הבניה ותשלום עבורם.
• הכנת תכנית לצורך רישום חלקה א' בספרי מרשם המקרקעין (טאבו) כיחידת רישום נפרדת או הצגת הזמנת ביצוע תצ"ר פרטנית לחוכר או כללית למושב.
• עמידת האגודה בדרישת תמ"א 35 לגבי כמות יחידות הדיור בישוב כפי שעודכנה בהחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה מיום 12.2015 אם כי על פי ההחלטה כבר לא צריך את אישור האגודה .

תנאי לכניסה להסדר הינו תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים לזכויות של 375 מ"ר ללא פיתוח ובתוספת מע"מ.

כאן צריך לציין שעל כל התשלומים הנזכרים בהחלטה תחול הנחת אזור עדיפות לאומית למעט על דמי הכניסה . ולכן כל תשלום המצוין בהחלטה תשלום בשיעור של 33% כולל בתוכו את ה 3.75% כך שהנחת האזור תפוצל לחלק ללא הנחה ולחלק עם ההנחה.

בישובי עוטף עזה תשלום דמי החכירה יהיה בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עבור היקף בניה של 215 מ"ר , עקב קבלת פטור מתשלום דמי חכירה עבור יחידת דיור אחת בת 160 מ"ר.

בעל הנחלה נדרש לצרף תכנית מדידה מצבית עדכנית של חלקה א' על רקע גוש וחלקה אנליטיים עפ"י פרצלציה רשומה כשמפת המדידה חתומה ע"י מודד מוסמך ובעל הנחלה וכן דף מידע תכנוני מהוועדה לתכנון ובנייה.

חלקת המגורים הוגדרה כשטח של עד 2.5 דונם וכוללת מספר תנאים (חלקת המגורים תהיה בשטח רציף, השטח מיועד למגורים ע"פ ת.ב.ע תקפה וכן שהשטח כולל את יחידות הדיור והפל"ח).  בישובים שחלקת המגורים שלהם קטנה מ 2.5 דונם תותר השלמתה ובתנאי שבמרכז הארץ שטח ההשלמה יהיה שטח רציף. אם חלקת המגורים גדולה מ 2.5 דונם וזאת על פי ת.ב.ע שאושרה לפני 27.3.2007 ניתן יהי להחיל את ההסדר גם על השטח הנוסף וזאת תמורת תשלום של 91% מערך השטח הנוסף.

היקף הבניה הבסיסי הכולל למגורים הינו עד 375 מ"ר במספר מבנים כפי שמאפשרת הת.ב.ע .אך התשלום לרמ"י עבור חוזה החכירה יתבסס על מלוא הפוטנציאל העתידי לזכויות נוספות בנחלה ובכך תאפשר רשות מקרקעי ישראל הגדלת זכויות בעתיד ללא תשלום נוסף .

עם ההצטרפות להסדר ותשלום 3.75% תבוטל הדרישה לרצף בין דורי בבניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו, מימוש היקף הבניה הבסיסי בשטח של עד 375 מ"ר יכול  להבנות  במספר יחידות על פי התב"ע שתהיה תקפה ובאישור האגודה, ניתן לפצל מגרשים תמורת השלמת התשלום ל33%, דהיינו לשלם עוד 29.25% משווי המגרש המפוצל ותשלום נוסף של 33% מערך הזכויות הפוטנציאליות שמעל ל 160 מ"ר הבסיסיים (תחול הנחת אזור על התשלום מעבר ל 3.75%), על המגרש המפוצל יקבל החוכר חוזה חכירה מהוון ויוכל למכרו ו/או לפצלו ולתת אותו לכל מי שיחפוץ.

החוכר רשאי לרכוש את מלוא הזכויות למגורים הקיימות והעתידיות תמורת תשלום דמי רכישה בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים למלא הפוטנציאל שלה, כולל הפוטנציאל לפיצול מגרש , כאן מציינת ההחלטה שהתשלום של ה 33% כולל בתוכו את ה 3.75% ולכן באזורי עדיפות לאומית  הנחת אזור תינתן רק על החלק בשיעור של 29.25% .  באזור קו עימות ישלם בפועל החוכר 3.75% ויקבל חוזה חכירה.

כמו כן בנחלה בה הועברו זכויות בעבר ושולמו דמי הסכמה, אם הרכישה נעשתה לאחר 1.1.93 ישולמו דמי רכישה בשיעור של 20% בלבד, אם הרכישה נעשתה לפני התאריך הנ"ל יופחת 80% מדמי ההסכמה ששולמו אך התשלום הסופי לא יפחת מ 20% משווי חלקת המגורים.  חוכר שרכש את מלוא הזכויות למגורים יהי פטור מתשלום כלשהו אחר לרשות בגין כל בניה או פיצול בחלקת המגורים.

בכל מקרה של בקשה להעברת זכויות, רמ"י תחיל את ההחלטה בצורה כפויה גם על מי שלא ביקש זאת ותחייב את המוכר בתשלום דמי רכישה בגובה של 33% משווי חלקת המגורים במקום דמי הסכמה החלים היום על חלקת המגורים ובתוספת דמי הסכמה על השטחים החקלאיים. תשלום דמי הרכישה יזכו את החוכר במלוא הזכויות בחלקת המגורים לרבות הזכויות לפיצול מגרשים ופטור מדמי הסכמה בגין חלקת המגורים.

עם הכניסה להסדר כאמור לעיל יתחיל בעל הנחלה ליהנות מההסדר ובין היתר מהדברים הבאים:

• חוכר שהצטרף להסדר יהיה זכאי לחתום על נספח לחוזה החכירה של חלקה א' המעגן את זכויותיו בחלקת המגורים.
• שטח חלקה א' הכולל את חלקת המגורים יגרע מחוזה השכירות שנחתם עם הישוב החקלאי.
• תבוטל הדרישה לרצף בן דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו.
• מימוש היקף הבנייה הבסיסי למגורים יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שייקבע בתכנית תקפה.
• יותר פיצול מגרש תמורת השלמת התשלום לשווי המגרש למלוא הפוטנציאל הקיים.

פעולות של העברת זכויות, תוספת בניה או פיצול מגרש מנחלה שבוצעו לאחר 9.6.11 יוכלו להגיש בקשה להתחשבנות מחדש.

על פי נספח להחלטה 1523 שיעור התשלום המשוקלל לפי אזורים ולאחר הנחת אזור יהיה: בשיעור מלא  ישולם  33% משווי הקרקע  באזור עדיפות א' ישולם 13.71% ובאזור עדיפות ב' ישולם 20.14% בקו עימות ישולם 3.75% יש לשים לב שבאזורי עדיפות א' ו ב' הנחת אזור מוגבלת ב 900,000 ₪ ערך קרקע לדמי רכישה ו עד 450,000 ₪ ערך קרקע לפיצול מגרש בקו עימות אין הגבלה.

רו"ח, יוסי פרייברון

שמאי מקרקעין