גן עדן נדל"ני בנחלות בישראל

אדריכל מייקל כספי, חברת נחלת אבות
מאמר זה ינסה לשפוך אור על האפשרויות והמגמות לשיפור איכות חיים בנחלות במושבים ובמרחב הכפרי בארצנו כיום, דרך שלל תהליכים תכנונים, קניינים ומשפטיים שהתאפשרו בשנים האחרונות תחת החלטות מינהל מקרקעי ישראל והמועצה הארצית לתכנון ובניה מ-2016 ואילך – החלטות המאפשרות לייצר "גן עדן נדל"ני" בנחלה בודדת, ולהפוך אותה למתחם מגורים עם פוטנציאל עצום, בעליית ערכי קרקע ושימושים נרחבים בתוכו.

לאחר שנים של הזנחת הכפר והמושבים ברמת יכולת גדילה ושימושיות ובפרט הגדרת המגורים בנחלה בישראל, אנו במצב כיום המאפשר הגדלת מכסת המגורים בצורת תוספת בתים, זכויות ושימושיות באם בעל הנחלה ישכיל ויהיה מודע אליהם.
שאלת האקטואליות של נדל"ן מניב בנושא המרחב הכפרי הארץ ישראלי עולה ומהווה שאלה מכוננת בימינו אנו: האם יש אפשרות לרומם נחלות בודדות ומוזנחות ולהפוך אותן למשק \ מרחב מניב ובעל פוטנציאל נד"לני? האם ביכולתה של המערכת התכנונית להתמודד עם שאלות יסוד בעיצוב נופה של הכפר בימינו אנו?

בהקשר לתהליכים שאנו מייצרים כיום לשיפור איכות החיים בכפר הארץ-ישראלי, אציין את מחשבתו של א.ד.גורדון (ממייסדי והוגי "הקבוצה הקטנה" בתחילת המאה העשרים) כשולף את עיקרה מהתהליכים הביולוגיים, הפיסיקליים של אורגניזם האדם, מתאר גורדון בתאורו הפואטי את השקפתו בעניין האדם כתא בתוך האומה: "..האישיות של היחיד אינה אלא תא באישיות הקיבוצית של האומה, ורק במידה שהיא מקבלת חיים מהאישיות הלאומית ומוסיפה חיים לאישות הלאומית…גם בטבע העולמי אין אטומים בודדים מצטרפים לצירופים חדשים כי אם בקבוצות ידועות, בהרכבות ידועות. כך הוא סדרו של עולמנו..הכל נפרד לאטומים, והכל מתחבר, מצטרף ומתאחד למולקולים, לתאים, לאברים וכן הלאה, עד לשלמות עליונה, אין-סופית." (האדם והטבע, עמ' 119) אפשר לראות את גישתו של גורדון ביחס של החברה כאומה וכמערכת המתפתחת כלפי מעלה כשם שהתא הביולוגי פועל וגודל (באופן אינדוקטיבי של גדילת הפרט בתוך חברה בניגוד לצמצומו) תואמת את גישתו של מתכנן הערים והביולוג, פטריק גדס, שבבסיס הבחנתו בין עיר וחברה, מצויה הגישה שעיר וחברה הינה מערכת השואבת את התפתחותה כמקומות של זיכרון אבוליציוני, המתאים את עצמו לפי אידיאלים מהעבר והתאמתו לחברה המתגבשת. לדעת גדס, אנושיות מוצלחת מכנסת בתוכה את הטוטאליות של הסביבה והיחס ההדדי של המקום ואנשיה המצויים בה ופועלים בה – מצב שבו תיאר את האזור היחסי של מקום כחלק רפרזנטטיבי של האוניברסליות בתוכו, כיחידה גאוגרפית מובנית ובה כל המנגנונים האנושיים כסמל למכלולו של תהליכי הסדר בטבע.

אם נציץ לרגע באידיאולוגיות ההתיישבות הקיבוצית בארץ ישראל, שממנה נגזרו רבות מהגרעין של המושבים בישראל, האדריכל וחבר הקיבוץ שמואל ביקלס, שעסק בתאוריה ובפרקטיקה של תכנון קיבוצים, האמין שתמונת התשתית של חברה תימצא בצורת היישוב שלה, שמבנה היישוב משקף את מבנה העומק של החברה וערכיה, באומרו "הישוב האנושי הוא תוצר של חברה…הביטוי של ציפיותיה, חלומותיה והגשמותיה… ישוב בנוי הוא אפוא סמל החברה ותמצית יצירתה" (ביקלס, 1945). ביקלס ייחד לקיבוץ מקום כצורה חדשה ומקורית, בהמשך ליצירה הנמשכת של החברה הישראלית בייסוד השקפת חיים הנעה בין יסודות העיר והכפר, בין צורת ישוב שיתופית וולנטרית, המבוססת על שיוויון, שותפות ועזרה הדדית ובין צורת ההתיישבות העירונית "המכנית" של פונקציה יחידנית טהורה. יש לציין שלמרות זהות בעקרונות היסוד של צורת התיישבות זו, זרמים בקיבוץ נבדלו זה מזה בפרשנותם לסוציאליזם, בהקשר לגודלו, מקום החקלאות והתעשייה בה ומשמעויות במסגרת החברה הכללית. בכל תנועה קיבוצית פעלו הוגים משלה, שמשנתם כללה ניתוח ביקורתי של החברה המודרנית – בכך ניסחו סדר-יום תרבותי שונה, מצב היוצר צורך לביטוי אדריכלי שונה ויחידני בכדי להגשים את ציפיות התנועה והשמתה.

במהלך השנים, חלה הכרה והבנה, כי על עולם החקלאות עובר תהליך שינוי עמוק, ושחיקת ענף החקלאות כענף הפרנסה העיקרי של חקלאי בנחלה, שינויים המצריכים חשיבה מחדש בכל הנוגע למעמדם של בעלי הנחלות וזכויותיהם בקרקע השינויים שעובר ענף החקלאות בעולם, המעבר למכונות וניצול יתרונות הגודל, הביא למעשה לאיחודם של שטחים חקלאיים שניתנו למס' נחלות ולאיחודן של מס' מכסות ייצור. המציאות ששררה בשנות הקמת המדינה שונה במאפייניה מזו של ימינו אנו, ולכן יש צורך לאזן בין היעדים השונים, המשך קיומה של החקלאות וההתיישבות החקלאית ליעד של מניעת פירבור של המושבים.

לצורך בחינה אם הנחלה עומדת בתנאי הסף ליישום ההחלטה, כל בעל נחלה נדרש להכיר היטב את תיק הבניין של הנחלה המתייחס למבנים הבנויים בנחלה (מבני מגורים ומבנים חקלאיים) .בעלי הנחלות נדרשים לבחון את התיק בוועדה המקומית לתכנון ובניה ולבצע השוואה בין מצב המבנים בפועל לבין היתרי הבניה. נכון יהיה גם לקבל את דיסק הנחלה מרמ"י עם כל המסמכים הסרוקים מתיק הנחלה אך במקרים בהם יש שימושים חורגים וחריגות בנייה קיימת אפשרות שבהגשת הבקשה יגיע פקח לביקור.

אם בעלי הנחלה אינם מעוניינים "להתחכך" ברשויות ולהתחיל הליכים ארוכים ב"תלך תבוא" והם גם חוששים כי שפת התכנון לא תהיה מובנית להם עדיף שיעשו חכם באם יתפסו את הענין בגישה מערכתית שבאה לתכנן מחדש את נחלתם לאור הבשורות החדשות שהחלטות רמ"י ומוסדות המדינה

אזי יעשו טוב באם יפנו לחברה כמו נחלת אבות שכל משנתם הינה גישה מערכתית רחבה
ככל ואין התאמה בין הבנוי בפועל לבין היתרי הבנייה יש לבחון הסדר, הריסה, השבה למצב ההיתרים, כל מקרה לגופו, בטרם הגשת הבקשה ליישום ההחלטה.
זהו שלב קריטי ויש לבחון אותו היטב במטרה להסדיר מבנים במסגרת החלטות רמ"י המקנות אפשרויות שונות להסדרה, לרבות במסגרת פל"ח ושימושים נילווים לחקלאות.

כיום אגודות החלו לטפל באופן אינטנסיבי באישור תב"ע חדשה למושב לצורך הכנת משבצת האגודה והנחלות ל"עידן שלושה יחידות בשלושה מבנים בחלקת המגורים בנחלה המהוונת". במסגרת הליווי של אגודות באישור התב"ע החדשה למושב, נמצא כי הועדה המחוזית דורשת מתווה תכנוני רחב שכולל תכנית מתאר כוללנית לכל המועצה או לאשכול היישובים הקשור ליישוב המבקש לאשר את התב"ע. גם במקרה בו היישוב יבקש לבצע תב"ע למושב בלבד ויסביר כי אין לו שליטה על האשכול או על התב"ע שתאושר במועצה והוא מבקש לקדם את הליכי התכנון למושב בכדי להיות מוכן ל"עידן הנחלה המהוונת", תדרוש הועדה המחוזית מסמך מדיניות של המועצה שקובע הוראות ביחס לאשכול המושבים הסובב את המושב שיתייחס לצפי הגדילה של האשכול כולו. לפיכך מומלץ כי בטרם המושב יתחיל בביצוע תב"ע, לבצע תיאום ציפיות מול הועדה המקומית לתכנון ובניה וראש המועצה על ידי האדריכל האמון על הבקשה החדשה, ביחס לראייה הכוללת של יישובי המועצה בכל הקשור לאישור התב"ע החדשה.

לאחר תשלום דמי הכניסה או דמי הרכישה לא יידרש רצף בין דורי וניתן יהיה לבנות יחידה שלישית ל"קרוב" של בעל הנחלה (ילד, ילד מאומץ, נכד). יש לשים לב כי הבית השלישי ייבנה בהתאם להוראות התב"ע החלות על המושב וכיום ברוב המושבים ניתן לבנות שלוש יחידות בשני מבנים ולא בשלושה מבנים. כלומר, יישום החלטה 1464 מקנה אפשרות לבנות יחידה נוספת לאחד הילדים אלא אם מייצרים תב"ע חדשה בה ניתן לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים. ולכן בשלב זה היחידה השלישית תיבנה עם קיר משותף ולאחר אישור תב"ע חדשה למושב או תב"ע מועצתית ניתן יהיה לבנות את היחידה השלישית נפרדת.

תהליך ההסדרה לקראת יישום החלטה 1464 כרוך בשלבים מובנים בתוך מערכת התכנונית בישראל שנקרא רישוי זמין. לשם כך כל בעל נחלה המעוניין להסדיר את נחלתו מחייב לקחת את שירותיו של אדריכל ( לרוב בחפיפה עם בדיקת עורך דין ושמאי), שפותח בקשה להיתר המסדירה את כלל החריגות בנחלה. לפי סעיף 131 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1964, כל אדם המבקש להקים בניין, להרוס, לשנות או להוסיף שטח לבניין, יעשה זאת לאחר קבלת היתר מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או מרשות הרישוי. מתפקידו של אגף הרישוי והפיקוח על הבנייה במינהל ההנדסה של כל רשות מרחבית לקלוט את הבקשות, לבקר את שלמותן, לבדוק את תוכנן ולהכינן לאישור הוועדה. לאחר אישור הוועדה, האגף מכין את הבקשה לקראת קבלת ההיתר ואף מפקח ומאשר את הבנייה באמצעות יחידת הפיקוח על הבנייה ומנפיק אישורים לרישום בטאבו באם זה רלוונטי. כל זאת, על-פי הנדרש בחוק ובתקנות וכן על-פי תכניות בניין עיר ומדיניות המועצה \ ועדה מקומית.

הליך הרישוי החדש, כפי שהוסדר בתיקון 101 ,כולל שלושה שלבים: שלב בקשת מידע להיתר, שלב הבקרה המרחבית והחלטת ועדה ושלב בקרת התכן. שלב המידע להיתר: בכדי לעמוד בלוח הזמנים הקשיח והמוקפד, הופך שלב המידע לבקשה להיתר לשלב קריטי הן למגישי הבקשה להיתר והן לבודקיה: מצד אחד – חשוב כי רשות הרישוי ומוסרי המידע האחרים ימסרו מידע מלא ושלם, מאחר והמידע הנמסר מחייב את רשות הרישוי ואת נותני המידע האחרים והם אינם רשאים לדרוש דרישות שלא הוצגו בשלב זה. מצד שני – מידע מלא יאפשר לעורך הבקשה לעמוד מלכתחילה בכל התנאים הנדרשים, יצמצם את הצורך בתיקונים חוזרים ונשנים של הבקשה וכך יאפשר את אישורה, תוך עמידה בלוח הזמנים הנדרש ותוך שיפור איכות הבקשות המוגשות.

בשלב בקרה מרחבית ברשות הרישוי: רשות הרישוי תוודא כי הבקשה עומדת בדרישות המרחביות ובאם אכן תאושר, תקבל רשות הרישוי החלטה להפיק היתר בניה, בשלושה תנאים: א. אישור מכון הבקרה ב. תשלומים ג. הצהרת עורך הבקשה על שינויים שנערכו. בשלב בקרת תכן במכון הבקרה: מכוני הבקרה שיוקמו, הינם גופים פרטיים, אשר ייבחנו את התאמת הבקשה להיתר לתקנות התכנון והבניה(התוספת השנייה) ולהוראות תכן הנדסי אחרות. כמו כן, יבחנו את הבקשה במסגרת מכון הבקרה, נציגי גורמים מאשרים הנדרשים בהליך הרישוי: פקע"ר, כיבוי אש, משרד הבריאות והמשרד להגנ"ס. ריכוז כל הצוות המקצועי האמור במקום אחד יחסוך זמן וטרחה לעורכי הבקשה. להלן דיאגרמה לשלביות ההסדרה:

לסיכום, בכדי להיכנס לתהליך תכנוני של החלטות מינהל ויצירת מתווה לבית שלישי בנחלה, בעל נחלה המבקש לבצע פעולה כלשהי בנחלה, לרבות בניה, פיצול ,מכירה, העברת זכויותו וכד' נדרש ראשית להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה. יישום החלטה 1464 מותנה בהסדרת שיומשים חורגים וחריגות בניה בנחלה ואת זה ניתן לעשות באמצעות חברת נחלת אבות
אנו ממליצים לפעול בהקדם להסדרת שימושים חורגים, בכדי ליהנות מהפחתה בתשלום ובכדי להסיר חסמים ליישום החלטה 1464 ואישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים.
לחברה ידע רחב יריעה נסיון רב שנים ונבחרת המונה עשרה אדריכלים שגם הם בעלי רקע ידע ונסיון