בית שלישי בנחלה –פרשנות לאישור החלטת וולנת"ע על ידי המועצה הארצית

החלטה 1399 שהחליפה את החלטה 1355 מאפשרת לאחר קבלת חוזה חכירה מרשות מקרקעי ישראל לבנות מספר יחידות דיור  ופיצול חלקת המגורים למספר חלקות שמיועדות למימוש. כמות היחידות מוגבל כיום ב 2 יחידות לנחלה וכן מוגבל בכמות המכסימלית המותרת לישוב על פי לוח 2 בתמ"א 35.

ביום ה 10.11.2015 החליטה הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) לאמץ את המלצות צוות המעקב לתיקון תמ"א 35 כדלקמ"ן :

במושבים תתאפשר יחידת דיור שלישית בראש החלקה הקיימת (בחלקת המגורים) בתנאים הבאים

א. יוגש תכנון לכל שטח חלקה א'.

ב. לא תידרש תכנית כוללת לישוב אלא אם קבע מוסד תכנון אחרת.

ג. על תוספת יחידות דיור אלו לא תחולנה הוראות הצפיפות המופיעות בתמ"א 35.

ד. יחידות דיור אלו לא יספרו במניין יחידות הדיור המצויין בלוח 2 בתמ"א 35 אולם במחוזות מרכז, חיפה וירושלים תותר תוספת יחידת דיור שלישית בכל הנחלות במושבים והיא תגרע מיתרת יחידות הדיור על פי לוח 2 של כל אחד מהישובים.

כמו כן יש בהחלטה תיקון רשימת לוח 2 על פי בקשת התנועה הקיבוצית וכן הוספת ישובים ועדכון הלוח.

בהחלטה מציינים שהוראת הצפיפות שבתמ"א 35 לא תחול על תוספת המגרשים אך בפיצול מגרש יותאם גודלו להוראות הצפיפות של התמ"א.

משמעות ההחלטה :

מדובר בהחלטה להמליץ למועצה הארצית לתכנון ולבניה על הפקדה של תיקון לתמ"א 35 כלומר החלטה זו טרם ניתנת ליישום ועדיין צריכה לקבל אישור של המועצה הארצית. במידה ותאושר ההמלצה, יוכלו בעלי הנחלות במושבים (וכן הקיבוצים) להוסיף יחידת דיור שלישית לנחלה מעבר ל 2 המאושרות היום, זאת מבלי לחייב הכנת תכנית כוללת חדשה לישוב כולו. יחידה זו לא תיספר במניין היחידות המותר על פי לוח 2 בתמ"א 35, למעט במחוזות מרכז, חיפה וירושלים שאלו אזורי ביקוש ושם היחידות הנוספות יגרעו מהמניין המותר על פי לוח 2.

להחלטה זו יש מספר תנאים :

א.      אישור המועצה הארצית לתכנון ולבניה והפקדה להתנגדויות.

ב.      הסדרת כל התנאים של החלטה 1399 של מועצת מקרקעי ישראל.

ג.       תשלום של דמי חכירה מהוונים בגובה של 3.75% לפי החלטה 1399 של מועצת מקרקעי ישראל.

המשמעות היא שהחלטה זו תיושם כנראה בעתיד, לאחר אישור המועצה הארצית ולאחר יישום החלטה 1399 של מועצת מקרקעי ישראל.

לאחר היישום יחולו כל התשלומים החלים על מימוש קרקעות במושבים כמו היטלי השבחה, תשלומי פיצול לרמ"י וכד'.

לאחרונה אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבניה את ההמלצה אך עדיין לא מיושמת החלטה 1399 של מועצת מקרקעי ישראל.

מספר דגשים :

ההחלטה הינה של רשות התיכנון ולא של רמ"י , ברוב ההסכמים עם רמ"י עד עכשיו ניתן היה לבנות 2 יח"ד + יחידת צמודת דופן וזאת בגודל של עד 55 מ"ר, ההחלטה לא משנה את החלטות רמ"י אלא מאפשרות לשנות ת.ב.ע ל 3 יח"ד ואז לפנות לרמ"י בבקשה לאשר את היחידה השלישית הניפרדת, ניראה שרמ"י תאשר תמורת תשלום לבנות את היחידה השלישית במקום היחידה צמודת הדופן. כמו כן אין קשר בין ההגבלה של רמ"י ל 375 מ"ר להחלטה זו, במידה ונעביר ת.ב.ע ונבקש מרמ"י לבנות יותר מ 375 מ"ר , נשלם לרמ"י עבור קניית הזכויות הנוספות. כלומר אנו ב 2 מסלולים שצריכים להיות מאושרים המסלול התכנוני והמסלול של הבעלות על המקרקעין.

ההחלטה הינה על בניית בית נוסף. בישובים שאינם במרכז הארץ חיפה או ירושלים בית נוסף זה לא יספר במניין הבתים המותרים בתמ"א 35 כך שלא משנה אם יש בתמ"א אפשרות לבתים נוספים או לא.

את הבית הנוסף ניתן יהיה לפצל לפי החלטה 1399 בעת שתיושם .אך כאמור על הזכויות הנוספות מעבר ל 375 מ"ר סביר שרמ"י ידרשו תשלום יחד עם זאת התשלום של 33% עבור דמי הרכישה יהיה לפי שווי של הת.ב.ע החדשה ויהיה תקף לכל שלושת היחידות.

ההחלטה מנסה גם לנתק את הנחלה מהת.ב.ע היישובית כך שבמידה והתכנית של המושב לא מאפשרת בניית בית שלישי, יוכל כל בעל נחלה להריץ ת.ב.ע נקודתית לנחלה שלו בלבד .

יוסי פרייברון שמאי מקרקעין                                              יניב דבוש, עו"ד

** אין הרשום כאן כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מטעם עורכי דין .