החלטה 1464

החלטה 1464 – יצאה לדרך  – כבר היום ניתן להיות בעל זכות קניין בנחלה.

ההחלטה להיוון הנחלה (תשלום דמי היוון לחלקת המגורים) יצאה לדרך, מה צריך לעשות ליישום ההחלטה.

רשות מקרקעי ישראל החליטה בהחלטה 1464 לאפשר לבעל הנחלה לעגן את זכויותיו בחלקת המגורים בנחלה ולהפוך מבר רשות ל "בעל בית".

רבים כבר החלו בתהליך של רישום חלקת המגורים על שמם וקבלת חוזה חכירה מרמ"י.

החלטה 1464 המיושמת כיום, קובעת את התנאים לחתימה על חוזה חכירה לדורות על חלקת המגורים בנחלה במקום הסכמי בר רשות הקיימים כיום.

רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לבעלי הנחלות לקבל חוזה חכירה על חלקת המגורים, שהמשמעות שלה היא שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בדבר השבת קרקע לרשות בעת שנוי יעודה, אפשרויות בנייה, פיצול מגרש ועוד.

עיגון הזכויות בחלקת המגורים  ייעשו בהתאם להוראות המפורטות בהחלטה.

תנאי הסף ליישום החלטה 1464 הינם:

• הסדרת השימושים החורגים וחריגות הבניה ותשלום עבורם.
• הכנת תכנית לצורך רישום חלקה א' בספרי מרשם המקרקעין (טבו) כיחידת רישום נפרדת או הצגת הזמנת ביצוע תצ"ר פרטנית לחוכר או כללית למושב.
• עמידת האגודה בדרישת תמ"א 35 לגבי כמות יחידות הדיור בישוב כפי שעודכנה בהחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה מיום 1.12.2015.
• תשלום חובות עבר.

תנאי לכניסה להסדר הינו תשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים ללא פיתוח ובתוספת מע"מ.

בטופס הבקשה לחתימה על חוזה חכירה לדורות שחותם עליו בעל הנחלה, הוא מתבקש לצרף לטופס נסח רישום של חלקה א' של הנחלה- המשמעות היא שחלקה א' נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

כמו כן נדרש בעל הנחלה לצרף תכנית מדידה מצבית עדכנית של חלקה א' על רקע גוש וחלקה אנליטיים עפ"י פרצלציה רשומה כשמפת המדידה חתומה ע"י מודד מוסמך ובעל הנחלה וכן דף מידע תכנוני מהוועדה לתכנון ובנייה.

חלקת המגורים הוגדרה כשטח של עד 2.5 דונם וכוללת מספר תנאים (חלקת המגורים תהיה בשטח רציף, השטח מיועד למגורים ע"פ ת.ב.ע תקפה וכן שהשטח כולל את יחידות הדיור והפל"ח).

היקף הבניה הבסיסי הכולל למגורים הינו עד 375 מ"ר במספר מבנים כפי שמאפשרת הת.ב.ע .אך התשלום לרמ"י עבור חוזה החכירה יתבסס על מלוא הפוטנציאל העתידי לזכויות נוספות בנחלה ובכך תאפשר רשות מקרקעי ישראל הגדלת זכויות בעתיד ללא תשלום נוסף .

עם ההצטרפות להסדר ותשלום 3.75% תבוטל הדרישה לרצף בין דורי בבניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו, מימוש היקף הבניה הבסיסי בשטח של עד 375 מ"ר יכול  להבנות  במספר יחידות על פי התב"ע שתהיה תקפה ובאישור האגודה, ניתן לפצל מגרשים תמורת השלמת התשלום ל33%, דהיינו לשלם עוד 29.25% משווי המגרש המפוצל ותשלום נוסף של 33% מערך הזכויות הפוטנציאליות שמעל ל 160 מ"ר הבסיסיים (תחול הנחת אזור על התשלום מעבר ל 3.75%), על המגרש המפוצל יקבל החוכר חוזה חכירה מהוון ויוכל למכרו ו/או לפצלו ולתת אותו לכל מי שיחפוץ.

מה "נרוויח" מהיוון הנחלה, דבר ראשון שווי, חלקת מגורים עם חוזה חכירה מהוון שווה יותר מחלקה עם הסכם בר רשות. כמובן שחוזה החכירה יאפשר לנו פעולות רבות ללא תלות ברמ"י כמו פיצול מגרש מהנחלה ולהעביר לאחד הילדים, בניה למגורים ככל שתתיר לנו תב"ע , השכרת בית לכל אדם, בניית בית שלישי צמוד דופן ולעיתים גם רביעי וזאת ללא הוכחת רצף בן דורי, לקיחת משכנתה תוך שיעבוד הבית הבנוי על חלקת המגורים ועוד. מחלק מהדברים נוכל ליהנות כבר עם תשלום דמי כניסה להחלטה בסך 3.75% משווי חלקת המגורים.

בכל מקרה של בקשה להעברת זכויות, רמ"י תחיל את ההחלטה בצורה כפויה גם על מי שלא ביקש זאת ותחייב את המוכר בתשלום דמי רכישה בגובה של 33% משווי חלקת המגורים במקום דמי הסכמה החלים היום על חלקת המגורים ובתוספת דמי הסכמה על השטחים החקלאיים. תשלום דמי הרכישה יזכו את החוכר במלוא הזכויות בחלקת המגורים לרבות הזכויות לפיצול מגרשים ופטור מדמי הסכמה בגין חלקת המגורים. כלומר גם מי שמתכנן למכור את הנחלה ירוויח מכך שקודם למכירה יהוון את חלקת המגורים ובכך יקבל שווי גבוהה יותר במכירה, כי הרי ממלא הוא ישלם בסופו של התהליך דמי רכישה לרמ"י.

בר רשות בנחלה יכול לבקש לשלם "דמי רכישה" על חלקת המגורים בגובה של 33% משווי חלקת המגורים למלוא הפוטנציאל (על הפל"ח משלמים בכל מקרה 91% משווי הקרקע הפל"ח), עם התשלום יקבל חוזה חכירה מהוון על כל חלקת המגורים למלוא הפוטנציאל, המשמעות היא שגם אם יעלו אחוזי הבניה בעתיד, בת.ב.ע חדשה, בשטחים או בכמות יחידות הדיור המותרות בחלקת המגורים, לא ישלם בעל הנחלה לרמ"י תוספת תשלום כלשהי גם בבניה נוספת שמעבר ל 375 מ"ר על פי הת.ב.ע החדשה , זאת למרות שבחוזי חכירה רגילים (שלא למלוא הפוטנציאול) דורשת רמ"י תשלום של 91% על השטחים שמעבר לחוזה החכירה הקיים.

אז מה לעשות מחר כדי להיכנס להחלטה ?

• להסדיר את כל הבניה החריגה הקיימת בנחלה, רמ"י רשאית לדרוש דמי שימוש שנים לאחור על כל בנייה חריגה וככל שנקדים להסדירה או להרסה כך נקטין את החיכוך עם גורמי האכיפה.
• להכין תצ"ר (תכנית לצרכי רישום) על הנחלה או על המושב כולו.
• להכין ת.ב.ע מושבית או נקודתית שתתאים לצרכים שלנו כמו התרה של בניית 3 יח"ד, הגדל חלקת המגורים ל 2.5 דונם ועוד.
• להסדיר את החובות מול רמ"י.
• לשלם את המקדמה בסך 3.75% כדי להיכנס להסדר.

התהליכים שלעיל לוקחים זמן ולעיתים אפילו מספר שנים אך עם הכניסה להסדר ותשלום המקדמה כאמור לעיל יתחיל בעל הנחלה ליהנות מההסדר ובין היתר מהדברים הבאים:

• תבוטל הדרישה לרצף בן דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו.
• מימוש היקף הבנייה הבסיסי למגורים יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שייקבע בתכנית תקפה.
• יותר פיצול מגרש תמורת השלמת התשלום לשווי המגרש למלוא הפוטנציאל הקיים.

כאמור לעיל התשלום של 29.25% יחול רק בעת פיצול מגרש וישולם רק על שווי המגרש המפוצל, כל עוד לא מפצלים מגרשים אין חובה לשלם את ההשלמה.

רו"ח, יוסי פרייברון                                                                 יניב דבוש

שמאי מקרקעין                                                               עורך דין

*** אין ניתוח החלטה זה מהווה תחליף לחוות דעת עו"ד או יעוץ משפטי

לפרטים ופגישה אישית ללא התחייבות – נחלת אבות 072-3950556