header

שימושים חורגים בנחלות ומשקי עזר

מאת: מרום גולי, כלכלן ושמאי מקרקעין – חברת נחלת אבות

לרשות מקרקעי ישראל (רמ“י) עומדת זכות מכוח היותה מנהלת הקרקעות שבבעלות המדינה, רשות הפיתוח וקק“ל, לחייב חוכר או בר-רשות בדמי שימוש בגין שימוש בלתי מורשה במקרקעין. כך לדוגמא, בהסכם המשבצת עם האגודה נקבע בסעיף 19 א‘ כי אסור לחבר אגודה לבנות מבנה כלשהו ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים ללא קבלת הסכמת רמ“י מראש ובכתב.

בעל זכויות העושה שימוש בקרקע ללא הסדר חוזי עם רמ“י חשוף בפני דרישת תשלום דמי שימוש עבור השימוש הלא מורשה. בנוסף לכך, כל פעולה הקשורה ברמ“י החל מרישום זכויות, בקשה לתוספת בנייה ועד להצטרפות להחלטות החדשות לרבות פיצול מגרש – מחייבת כתנאי סף הסדרת כל השימושים הקיימים במקרקעין.

משכך, כל בעל נחלה ומשק עזר חייב להיות מודע לסיכון הטמון בביצוע שימוש חורג ומהם הפתרונות להסדרת השימושים החורגים.

שימושים חורגים, מה זה?

כל שימוש בקרקע על ידי בעל זכויות ללא הסדר חוזי וללא אישור רמ“י (לדוגמא: הסבת מבנה חקלאי לאחסנה/מלאכה,

הקמת יחידות דיור ללא אישור, שימוש מסחרי בנחלה וכדומה).

כיצד מחושבים דמי השימוש?

דמי השימוש הם בשיעור של % 6 מערך הקרקע. לצורך גביית דמי השימוש יאמוד שמאי רמ“י את מרכיב הקרקע בהתאם לשימוש שבוצע בפועל, היקף השטח המבונה ומשך תקופת השימוש. שיעור דמי השימוש יוכפל באומדן השווי שקבע שמאי רמ“י בכל שנה, וכן יוצמד נכון למועד תשלום דמי השימוש בפועל.

רמ“י נוהגת לחייב דמי שימוש שבע שנים אחורה, אם כי יכולה אף לתבוע דמי שימוש לתקופה ארוכה יותר, כך שדמי השימוש לרמ“י עלולים להגיע לסכומים גבוהים במיוחד.

איך להתמודד עם שומת רמ“י לדמי שימוש?

ראשית, יש לבחון את הנתונים העובדתיים לפיהם נקבעו דמי השימוש, כגון: מהות השימוש, השטח המבונה ומשך התקופה. במקרים רבים נתגלה כי החיוב נערך באופן שגוי ותיקון הנתונים העובדתיים הביא להפחתה משמעותית בדמי השימוש.

בנוסף לכך, בעל זכויות שקיבל שומה מטעם רמ“י בגין דמי שימוש רשאי להגיש שומת השגה מטעמו בתוך 60 ימים מן היום ששומת הרשות הומצאה לידו. ההשגה תדון בפני שמאי מחוזי באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. במקרה הצורך ניתן אף להגיש השגה שנייה שתדון בפני ועדת השגות על שומת השמאי המחוזי.

הסדרת שימושים חורגים

תשלום דמי השימוש לרמ“י אינו מסדיר את השימושים החורגים, ולכן בעל הזכויות חייב להסדיר שימושים אלו. הסדרת שימושים תבוצע על ידי הוצאת היתר בנייה בכפוף להחלטות רמ“י, ותוכניות בניין עיר בתוקף או על ידי החזרת המבנה לשימוש שבהיתר (ככל שקיים) או בהריסת המבנה ופינויו. מאחר שנדרש להוציא היתר בנייה למבנה, מומלץ תחילה לבחון את העלויות הכרוכות בהכשרת המבנה בגין תשלום דמי היוון לרמ“י והיטל השבחה לוועדה המקומית.

לסיכום

השימושים החורגים הם תופעה מוכרת בכל מושב ומושב, שימושים שהלכו וגברו בשנים האחרונות, הן מתוך ניסיון במציאת מקור פרנסה, והן במתן פתרון דיור למי מבני המשפחה.

רמ“י מבצעת אכיפה ומגישה תביעות כנגד בעלי נחלות ומשקי עזר אשר בשטחם מבוצעים שימושים חורגים. דמי השימוש הם נטל כספי כבד מאוד, והמסקנה המתבקשת היא כי יש לטפל בשימושים אלו מוקדם ככל הניתן ולהסדיר אותם.

* אין ניתוח החלטה זה מהווה תחליף לחוות דעת עו”ד או יעוץ משפטי

* לפרטים ופגישה אישית ללא התחייבות – נחלת אבות 5278*