header

פיצול מגרש במשקי עזר – החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1521

על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1521 שאושרה לאחרונה, בעל זכויות במשק עזר רשאי לרכוש זכויות מהוונות עד שטח של 2 דונם רציפים במשק.

משק עזר הינו משק חקלאי קטן בדרך כלל עד כ 5 דונם שמיועד למגורים ולחקלאות מצומצמת שתהווה הכנסה נוספת לבעלי מקצוע שעובדים גם כשכירים וגרים במושב. משקי העזר בעבר הוקצו גם לבעלי מקצוע שהמושב היה מעוניין שיגורו במושב כמו רופא, איש תחזוקה, אחות וכד' ושוכנו בבית מקצועי שהיה שייך לאגודה.

מועצת מקרקעי ישראל מגדירה משק עזר כקרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה מהווה נחלה כהגדרתה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

משקי עזר ניתן למצוא בישובים חקלאיים בתחום משבצת הקבע אך גם ביישובים שכיום הם עירוניים לכל דבר ועניין כגון בראשון לציון בהוד השרון בנהריה בקרית טבעון ובעוד ישובים עירוניים. מרבית משקי העזר הינם במחוז מרכז של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל).

כיום משלמים מרבית משקי העזר, אלו שאינם מהוונים על פי החלטות קודמות,  דמי חכירה שנתיים לרמ"י שיכולים להגיע ל 1% לשנה משווי הקרקע של המשק כפי שחושב בעבר לצורך דמי הסכמה.

על חלקת המגורים של משק העזר ניתן לבנות היום ברוב המשקים יחידת דיור אחת בשטח של 160 מ"ר.

בעבר ניתן היה להוון עד 5 דונם ממשק העזר, דמי ההיוון היו 33% מערך הקרקע כולל זכויות עתידיות לדונם הראשון ועל יתרת הקרקע שולם 91% מערך הקרקע.

החלטה 1521 באה לאפשר לבעל הזכויות במשק העזר לרכוש זכויות מהוונות במשק בשטח של עד 2 דונם ומשנה ומפשטת את החלטה 1301 שעסקה בהיוון הזכויות אך מעטים ניצלו אותה.

על פי ההחלטה בעל הזכויות במשק עזר רשאי להמשיך ולהחזיק בזכויותיו ללא כל שנוי, כפי שהיה עד קבלת ההחלטה. בעל זכויות במשק עזר רשאי לרכוש זכויות מהוונות בשטח של עד 2 דונם למגורים ויתרת השטח תישאר בחזקתו כשטח חקלאי.  עבור זכויות ליחידת דיור אחת בשטח של 160 מ"ר על שטח מגרש של 500 מ"ר ישלם בעל הזכויות 5.5% מערך הקרקע על תשלום זה לא תחול הנחת אזור עדיפות לאומית. עבור יתרת השטח ועד 2 דונם ישולמו דמי היוון בשיעור של 51% מערך הקרקע. אם שילם בעל הזכויות דמי חכירה שנתיים לפחות 5 שנים בשיעור של 1% מערך הקרקע לשנה ישלם  דמי ההיוון בשיעור של 46% בלבד על תשלום זה תחולו הנחת אזור עדיפות לאומית. כל התשלומים לרמ"י משולמים בתוספת מע"מ.

עם רכישת הזכויות המהוונות לא יחויב משק העזר כולו בתשלום דמי חכירה שנתיים.

עם היוון הזכויות יקבל בעל הזכויות במשק העזר חוזה חכירה מהוון לתקופה של 49 שנים וכן אופציה לתקופה נוספת של  49 שנים נוספות בתנאים שיהיו נהוגים בעת חידוש חוזה החכירה.

במשקי עזר בתחום העירוני ניתן להוון עד 2 דונם קרקע למטרת מגורים, אך אם חלה תכנית בניה על שטח הגדול מ 2 דונם יחויב בעל הזכויות להשיב לרמ"י את השטח העודף שאינו שטח חקלאי במקרים שבהם השטח שמעל 2 דונם נדרש לצורך ניצול יעיל של יתרת הקרקע ולא ניתן לשווקם במכרז, יוכל בעל הזכויות במשק העזר להוון את השטח העודף תמורת תשלום בשיעור של 91% מערכם.

עבור תוספת בניה מעבר ל 160 מ"ר  במשק לא מהוון ישולמו 51% מערך הזכויות הנוספות אך אם המשק מהוון ישלמו לפי החלטה 1500 של מועצת מקרקעי ישראל שיעור של 31% מערך הזכויות הנוספות.

הוספת יחידת דיור נוספת תתאפשר רק בחוזה מהוון, על התוספת יחידת דיור שתהיה בתחום הלא מהוון  בישוב חקלאי התשלום שיחול יהיה 91% מערך הקרקע.

עבור פיצול מגרש מהשטח המהוון התשלום שיחול יהיה 31% מערך המגרש המפוצל, במשק עזר בישוב חקלאי ניתן לפצל מגרש גם אם המשק לא מהוון או בשטח הלא מהוון וזאת תמורת תשלום בשיעור של 91% מערך הקרקע. במשק עזר בישוב עירוני ניתן לפצל מגרש רק בשטח המהוון.

בעת העברת זכויות במשק עזר מהוון לא ישלמו דמי הסכמה.

בהליך ההיוון חוזה החכירה יהיה מול רשות מקרקעי ישראל והשטח יגרע מהסכם המשבצת של האגודה.

תנאי להיוון במשק העזר יהיה להסדיר את כל הבניה הבלתי חוקית או ללא אישור רמ"י ולשלם דמי שימוש שנתיים עבור תקופת העבר.

על משקי העזר בישוב חקלאי חלות מגבלות היקף יחידות הדיור בהתאם ללוח 2 של תמ"א 35. לאחרונה קיבלה המועצה הארצית לתכנון ובניה החלטה לאפשר למשקי עזר תוספת יחידת דיור נוספת שלא תוגבל בלוח 2 שך תמ"א 35, ההחלטה אינה סופית וטעונה עוד מספר אישורים ובכללם החלטת ממשלה.

 

רו"ח, יוסי פרייברון –  – שמאי מקרקעין מטעם חברת נחלת אבות.

* אין ניתוח החלטה זה מהווה תחליף לחוות דעת עו”ד או יעוץ משפטי
* לפרטים ופגישה אישית ללא התחייבות – נחלת אבות 072-3950556