header

מאמר מומחה: מבר רשות לחוכר לדורות ויתרונות ההסדרה בנחלה

במושבים ובמועצות אזוריות רבות החלו בשנים האחרונות במו"מ מתקדם עם אדריכלים לטובת טיפול בסוגיית הבית השלישי בנחלה, ובמקרים רבים מדובר כבר בעשייה של ממש.

אולם הניסיון מהשטח מלמד כי הדרך "לארץ המובטחת" ארוכה ועמוסה בקשיים. בין השאר לאור מכשולים רגולטוריים שפוגשים מחסומים כלכליים, ותפאורה מושבניקית הידועה בחשדנות כלפי הרשויות ובמתחים בין בעלי המשקים (המשתרעים לעתים על פני כמה דורות).

המושבים והמועצות האזוריות מתקשים לסיים את סוגיית התב"ע המועצתית או המושבית בלוחות זמנים קצרים והגיוניים מסיבות שונות כגון:

  • בעיות גבייה לתב"ע המושבית או המועצתית.
  • התנגדויות רבות מצד הרשויות כגון רשות העתיקות, רכבת ישראל, רשות הגז ואחרות.
  • התנגדויות בתוך הישוב שמקורן בטינות וכעסים ישנים, אפילו מדורות קודמים, שצפים ועולים.
  • גודל התב"ע שמחייב הצגה ואישור בפני הועדה המחוזית.

במסגרת פעילותי בחברת "נחלת אבות", המסייעת למושבים ובעלי משקים בסוגיות הסדרה מול הרשויות, אני מוצא שבכל מושב כמעט יש אחוז די משמעותי של בעלי משקים המסרבים לקחת חלק בפעילות הגבייה והתשלום לתב"ע. לא אחת מכיוון שהם אינם מעוניינים כלל בבית השלישי בנחלה, בפל"ח או בפיצול, וטוב ודי להם בקיים.

ההוצאות "נופלות" על 85% מבעלי המשקים והמרידות נפתחות

מצב זה של קונפליקט פנימי בין בעלי המשקים, הנשען מן הסתם על מערכות יחסים אישיות הנמתחות לעתים על פני שלושה וארבעה דורות, מביא לכך שהמאמץ וההוצאות "נופלים" על כ-85% מהם. אין זה פלא אפוא שהדבר מוליד תגובת נגד בדמות "התמרדות" של בעלי משקים המעוניינים בתב"ע, שאינם מעוניינים (במידה רבה של צדק) לסבסד אחרים.

לא זו אף זו. כל מי שבקיא בדינמיקה וב-DNA של המושבניקים בישראל, יודע כי רבים מהם מתנגדים "מעצם טבעם" לשינויים ברמה הכללית. מקל וחומר להתנהלות בנושאים הקשורים לתב"ע המושבית. הוסיפו לכך כעסים מן העבר וצלקות שטרם הגלידו, והיקף ההתנגדויות הולך וגובר.

תב"ע נחלתית והצטרפות להחלטה 1553

אחד הפתרונות לסיטואציה טמון בתב"ע מקומית נחלתית פרטית, אשר משך העבודה עליה קצר יותר ושאיננה מתמודדת כמעט עם התנגדויות (מקסימום עם השכן מימין או משמאל).

המוטיבציה לכניסה להחלטה 1553 נגזרת בעיקר מהיכולת לרכוש את זכויות הבניה של חלק המגורים (2.5 דונמים), והאפשרות להפוך למעמד של חוכר לדורות חלף בר רשות. מהלך אשר מקפל בחובו יתרונות הרי גורל, כגון:

  • הורשת נכס לכל הילדים ולא רק לבן ממשיך – חוכר רשאי להוריש את המשק לכל ילדיו, ולא רק לבן ממשיך (כפי שמקובל לגבי זכויות במקרקעין בעיר), להבדיל ממצב שבו בעל המשק היה נשאר כבר רשות ואז יכול להוריש רק לבן/בת אחת.
  • עלייה בערך הנחלה – שינוי הסטאטוס מביא לעלייה בערך הנחלה וכפועל יוצא מכך מאפשר ליטול הלוואת משכנתה בשיעורים של 70%-80% מערך המשק (ולא רק כ-30% כאשר הנחלה הייתה ברת רשות בלבד).

חובת ההסדרה

למרות שהמתווה הנ"ל עשוי להיטיב מאד עם בעל המשק (וילדיו), הוא איננו יכול להתממש אלא לאחר הסדרת מבנים שאין להם היתרי בנייה (וכן תשלום חובות ורישום חלקה א' בשלמותה בטאבו או הוכחה כי מתבצע תהליך תצ"ר במושב או תצ"ר פרטני).

הסדרה כוללת למשל צמצום יחידות המגורים והתאמה למורשה בתב"ע (דהיינו 2.5 דונמים), הכנסת מבנים חקלאיים "שברחו" לתוך חלקת המגורים (ובמיוחד להפך), הרחקת מבנים שחצו קו בינוי או קו מגרש, ועוד אי אלו סוגיות פרטניות הנוגעות למשק באופן ספציפי.

התהליך איננו עניין של מה בכך ועל מנת לבצע את ההסדרה ולהשלים את הכניסה להחלטה 1553 יש צורך בליווי מקצועי. מרבית המושבניקים אינם יכולים לבצע את המהלך בעצמם, ומעורבותה של יד מכוונת היא קריטית. גם מבחינת סיכויי הצלחת המהלך וגם – חשוב לא פחות – מבחינת עלויות ולוחות זמנים.

מכלול אתגרים זה הוביל אותנו בנחלת אבות לספק את השירות תחת מעטפת אחת. כחברה אשר נולדה מתוך ההתיישבות העובדת, ואשר פועלת במרחב הכפרי מזה למעלה מ-6 שנים, ובעיקר בזכות העובדה שאנו שולטים בחומר ומעסיקים את אנשי המקצוע הנכונים, הצלחנו לגבש מודל מדויק הנתפר לצרכי בעל המשק.

נחלת אבות היא כיום למעשה החברה היחידה בישראל המבצעת הסדרה במהלך תב"עי. יתרה מכך, בכדי לעזור לאחינו המושבניקים אנו עומדים לצדם גם כאשר התב"ע מבוצעת על ידי אדריכל אחר, ובמידה שהמושב מעודד הסדרה מושבית, נחלת אבות נכונה אף לממן חלקים מהתב"ע (או אפילו את כולה בהתקיים תנאים מסוימים).

"נורא לגדל ילדים באווירה של משפחה מאוימת ופורעת חוק"

דוגמאות יש למכביר ואני בטוח שכל בעל משק יוכל להזדהות עמן. הנה, למשל, לאחרונה פנה אלינו לנחלת אבות מושבניק מעמק יזרעאל – דור שלישי לחקלאים במושב אשר עלה על הקרקע טרם קום המדינה.

הוריו גידלו ברווזים במשך עשרות שנים, ומשנאסר הפיטום בארץ לא הייתה להם כל ברירה אלא למכור את הלהקה.

מתוך צורך כלכלי (וקיומי) המשפחה הסבה את הסככה היתומה לכדי פינת ליטוף ויצירה לחקלאים. העסק הקטן הניב סכום יפה של כמה אלפי שקלים בחודש, אולם כאשר פקחי הוועדה הגיעו למקום, ובעקבותיהם כמובן גם פקחי רמ"י, החקלאי זומן "אחר כבוד" לשימוע וחקירה. ההליכים הולידו קנסות רבים ודרישה לתשלום דמי שימוש בסך אלפי שקלים.

אנשי נחלת אבות אפיינו את המקרה והצליחו להגיע להסדר בו הסככה קיבלה את הבשורה המיוחלת – שינוי לשימוש חורג, ובהמשך גם פל"ח. אמנם המושבניק נדרש להוצאה חד פעמית לטובת ההסדרה, אך הוא נפרד "מהתענוג" המפוקפק של המעטפות הירוקות עם הקנסות בתוכן.

"זה היה פשוט נורא לגדל ילדים באווירה של משפחה מאוימת ופורעת חוק", אמר לנו לאחר שהמהלך הושלם, "היום הכל חוקי אצלי, ומכיוון שאני מצוי בתהליך החלטה 1553, אוכל לאחר 120 להוריש את הנחלה לשלושת בנותיי".

המושבניק הוותיק יעבור להרחבה?

לעתים הפנייה אלינו נעשית על ידי כמה בעלי משקים ביחד. כך היה לנו לאחרונה כאשר הגיעו למשרדנו במקובץ מספר בעלי משקים ממושב באזור השרון, אשר ביקשו להסדיר את דמי השימוש הגבוהים שקיבלו מרמ"י על משקיהם.

שלחנו את הצוות שלנו בכדי ללמוד את המקרה, ובנינו מערך שלם שהורכב מאדריכל, מודד, שמאי וקונסטרוקטור. "הקבינט" ישב על המדוכה, ביחד עם בעלי המשקים, וגובשה תוכנית שלמה להתאמת המשקים לדרישות החוק והמותר בתב"ע. כאשר התוכנית הוצגה לרשויות היא קיבלה בשלב ראשון את תמיכתה של רמ"י, ובשלב שני גם את ברכת הוועדה.

ומה התוצאה? בעלי המשקים קיבלו גרייס מותנה בהתקדמות תוכנית ההסדרה והמהלך יצא לדרך. אחד מבעלי המשקים אמר לי לא מזמן כי לולא פתרון מערכתי שכזה ייתכן והוא היה נאלץ למכור את משק הוריו ולעבור לגור אצל בתו בהרחבה.

לסיכום, בימים בהם המושבים בישראל משנים את פניהם, חשוב לדעת כי גם לסוגיות מורכבות ומאתגרות ייתכן וניתן למצוא פתרון כמו תב"ע מקומית נחלתית פרטית. הרכבת תוכנית פעולה מדויקת, על ידי אנשי מקצוע מיומנים המבינים את ההתיישבות ואופייה, עשויה להציל משקים בן-דוריים. ממש כך.