header

לגיטימציה

כל מה שרצית לדעת על קבלת היתר בניה בדיעבד למבנה/חלקי מבנה ללא היתר הזקוקים להסדרה

ביאור מהו היתר בניה?

היתר הבניה הוא האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך ביצוע עבודות בניה הטעונות היתר. או למבנים חדשים או בעת לגיטמציה לקבל היתר בדיעבד

בהיתר הבניה באים לידי ביטוי זכויות הבניה שנקבעו בתב"ע.. ההיתר יינתן רק לאחר אישור הועדה המקומית .

מתי דרוש היתר בניה?

למעשה כל פעולת בניה או הריסה או התווית דרך, מחייבת קבלת היתר מהועדה המקומית אף אם מדובר בבניה זמנית. המקרה היחיד בו אין חובה לקבל היתר הנו שינוי פנימי בדירה, ובתנאי שהשינוי לא משנה את שטח הדירה, או את חזיתות המבנה, לא פוגע באלמנטים קונסטרוקטיביים או צנרת משותפת, וכן אינו משנה את השימוש במבנה.

מפה טופוגרפית

הצעד הראשון הנו הגשת מפה טופוגרפית לאישור הועדה המקומית. הגשת המפה הנה צעד המחויב על פי תקנות התכנון והבניה

ישנן ועדות שיסמנו על גבי המפה את קווי הבניין ואת ההפקעות בלבד, וישנן שיצרפו מעבר לכך פירוט מלא של זכויות הבניה ואת כל הדרישות לגבי הבניה ולגבי מערכת התשתיות.

את המפה יש להזמין אצל מודד מוסמך, אשר יערוך את המפה על פי התקנות.

תיק הבקשה להיתר

תיק הבקשה להיתר כולל את תכנית ההגשה הנערכת בידי האדריכל וכן אישורים שונים כפי שיפורטו להלן.

תכנית ההגשה (הגרמושקה)

תכנית ההגשה הנה למעשה התסריטים שמכין האדריכל ובהם מתוארת בצורה גרפית הבניה המוצעת. האדריכל עורך את התסריטים בהתאם לתקנות התכנון והבניה. תכנית ההגשה כוללת את המרכיבים הבאים:

מפרט הכולל את פרטי המבקש האחראים לעריכת הבקשה ופרטי הבניה המוצעת. יש להקפיד שהפרטים ימולאו באופן מלא על מנת למנוע עיכובים בקליטת התיק. ניתן לדחות את מועד החתמתם של האחראי לביצוע השלד והאחראי לביקורת עד לתחילת הבניה בפועל..

 

תרשים הסביבה – בקנה מידה של 1:2500 .

תרשים המגרש – המבוסס על המפה הטופוגרפית וכולל את העמדת המבנים קווי בנין ופיתוח החלקה. יש ועדות הדורשות לצרף את המפה הטופוגרפית המקורית כחלק מתכנית ההגשה.

תכניות הקומות – תרשים מפורט בקנה מידה 1:100 של כל מפלסי הבניה המוצעת לרבות מפלס הגג.

תכנית פיתוח מפורטת – הכוללת שבילים, סידור החניה, קירות תומכים וגדרות, ניקוז, פתרון לפינוי אשפה, גז, מכלי סולר וכו`. התכנית תכלול גבהים של כל המפלסים.

חתכים אופייניים – לפחות שני חתכים בקנה מידה של 1:100 לאורך ולרוחב המבנה ועד לגבול המגרש. כאשר אחד החתכים יעבור דרך חדר המדרגות.

– חזיתות- כל חזיתות המבנה בקנה מידה 1:100. על החזיתות יסומנו המפלסים, הקרקע הטבעית והסופית וחומרי הגמר.

– חישובי שטחים- לכל בקשה להיתר מצורף תשריט סכימטי של שטחי הבניה, וכן חישוב אחוזי הבניה – השטחים העיקריים ושטחי השירות. יש להפריד בין שטחים קיימים למוצעים.

– תכנית מרחב מוגן (ממ"ד) – כאשר הבקשה להיתר כוללת ממ"ד יש לצרף נספח בקנה מידה 1:50 הערוך בהתאם להנחיות מפקדת פיקוד העורף.

-נספח סניטרי – ישנן ועדות הדורשות להגישו כחלק מתכנית ההגשה ואחרות בתשריטים נפרדים – בדרך כלל לאחר אישור הבקשה על ידי הועדה.

מתי ניתן לקבל פטור מבניית ממ"ד

על פי הנחיות פיקוד העורף ניתן לקבל פטור מבניית ממ"ד לתוספת ראשונה למבנה ששטחו אינו עולה על 12מ"ר.

מסמכים נוספים שיש לצרף לבקשה:


חתימת רמ"י רשות מקרקעי ישראל

כאשר הקרקע בבעלות המנהל יש להחתים את המנהל. ניתן להגיש את חתימת המנהל במועד מאוחר יותר.

אישור הועדה המקומית /הרשות

במרבית הועדות יהיה על בעל הנחלה לקבל אישור בדבר סילוק החובות מהרשות המקומית. בוועדות מרחביות נהוג לבקש את חתימת הועד המקומי ואת חתימת המועצה האזורית טרם הגשת הבקשה.

פיקדון

עם הגשת הבקשה ידרשו בעלי הנחלה להפקיד בוועדה 20% משיעור מיסי הבנייה המשוערים ( לא כולל היטלי פיתוח). הפקדון יופחת מהסכום הסופי שתידרשו לשלם בגין קבלת היתר בניה. במידה והבקשה תסורב יוחזר  הפקדון.

שלבי הטיפול בבקשה

הבקשה להיתר עוברת בדיקה בידי צוות הועדה המקומית ונבדקת התאמתה לתכנית המתאר ולדרישות הטכניות של הועדה . במידה והבקשה עונה לדרישות היא תובא לדיון בפני רשות הרישוי המקומית או לועדת המשנה לתכנון ולבניה. במידה ויש תיקונים מהותיים ידרש אדריכל הלקוח בדרך כלל לתקנם טרם הבאת הבקשה לדיון.

הקלה

הקלה היא סטייה מתכנית המתאר שהועדה המקומית מוסמכת לאשר. במקרה שהבקשה כוללת בקשה להקלה יקבל אדריכל הלקוח מהועדה המקומית נוסח מודעה אשר אותה  יש לפרסם ב-3 עיתונים וכן בחזית הבניין / המגרש. הועדה המקומית תשלח את נוסח ההודעה לכל השכנים הגובלים בנחלה שלכם, ולכל מי שעלול להיפגע כתוצאה מאישור הבקשה. ישנן ועדות מקומיות שהליך הפרסום בהן מתנהל באמצעות חברה חיצונית כאשר מבקש ההיתר נושא בתשלום.

הדיון בועדה

לאחר מילוי ההליכים המוקדמים תובא הבקשה לדיון. כאשר הועדה תואמת את כל דרישות החוק היא תובא בדרך כלל לאישור רשות הרישוי. כאשר ישנה סטייה כלשהי תובא הבקשה בפני ועדת המשנה לתכנון ולבניה.

יש לציין שחלק מהועדות נמנעות מהפעלת רשות הרישוי וכל הבקשות מובאות לועדת המשנה.

במדה והבקשה אושרה תישלח לבעלי הנחלה הודעה בדבר האישור ופרוט הדרישות שעליהם להשלים כתנאי לקבלת ההיתר.

מה כאשר הבקשה סורבה או נדחתה?

במקרה כזה ניתנת הזכות להגיש ערר לועדת הערר המחוזית. את הערר יש להגיש תוך 30 ימים מיום קבלת הודעת הועדה המקומית.

 

מה קורה כאשר הוגשו התנגדויות שכנים?

קיימים בדרך כלל שני סוגים של התנגדויות שכנים:

המקרה הראשון– שכנים שותפים באותו הנכס והמתנגדים לבניה.

במידה והועדה המקומית דחתה את ההתנגדות היא תודיע לשכנים המתנגדים על זכותם להגיש תביעה אזרחית כנגד מבקשי ההיתר. הועדה המקומית תעכב את מתן ההיתר במקרה זה למשל 30 ימים.

המקרה השני – התנגדות למתן הקלה

במקרה של דחיית התנגדות למתן הקלה או קבלת התנגדות רשאי הצד שרואה עצמו נפגע להגיש ערר לועדת הערר המחוזית תוך 30 ימים מיום קבלת הודעת הועדה המקומית.

מה יש להשלים לאחר אישור הועדה.

לאחר אישור רשות הרישוי / הועדה, יש להגיש תסריטים מתוקנים על פי דרישות הצוות המקצועי של הועדה כמו כן יש להמציא האישורים המסמכים הבאים: תוכניות ביוב סניטריות חישובים סטטיים, אישור הג"א , מנהל מקרקעי ישראל, אישור חברת בזק במקרה של הקמת בית חדש ואישור חברת חשמל במקרה של בניה קבלנית במקרים מסוימים תידרשו להמציא גם אישור כיבוי אש ו או אישור משרד הבריאות. לקראת סיום הטיפול בתיק יהיה עליכם להזמין בדיקות תקינה במעבדה מוסמכת (בדיקות בטון, מערכת סניטרית וגז, ואטימות ממ"ד. כן יהיה עליכם להסדיר את התשלומים השונים.

מיהם היועצים הנדרשים להליך קבלת היתר

  • כמעט תמיד קונסטרוקטור
  • כמעט תמיד יועץ בטיחות
  • לעתים יועץ סניטציה
  • לעתים יועץ תעבורה
  • על פי דרישת יועץ הבטיחות לעתים גם יועץ חשמל
  • כשמדובר במבנה הקשור למשק חי לעתים איכות הסביבה והידרולוג

 

איזה תשלומים קיימים?
לצורך קבלת ההיתר יש להסדיר את כל התשלומים המתחלקים למספר סוגים:

  1. מיסי בנייה – מיסים אלה משולמים לועדה המקומית על פי תקנות התכנון והבניה. המס משולם לכל מ"ר בניה כאשר התעריף שונה בין שטח עיקרי לשטח שירות.
  2. היטלי פיתוח – משולמים עבור צנרת מים ציבורית, ביוב, תיעול, כבישים ומדרכות על פי חוקי העזר של הרשות המקומית. ההיטלים משולמים בדרך כלל עבור כל מ"ר קרקע של המגרש וכן עבור כל מ"ר מבוקש ( לעיתים החישוב נעשה על פי נפח).
  3. היטל השבחה – במידה וההיטל לא שולם בהליך קודם הנכם צפויים לעימות בנושא עם הועדה המקומית. בניגוד לאגרות האחרות נושא ההיטל נקבע בהערכה ולא בסכום קבוע ונתון למו"מ עם הועדה המקומית (על כך בכתבה נפרדת).  החומר בכתבה זו מיועד לשמש למידע כללי בלבד. יש לקבל מידע בכל ועדה מקומית לגבי הנהלים ספציפיים הנהוגים בה.